发布时间：2017-09-15 来源：
下城区政协法律服务团 2017年9月15日
本期导读
◆浙法速览
●《浙江省房屋使用安全管理条例》出台
● 省政府常务会议通过《浙江省古树名木保护办法》
● 省高院、省司法厅发布关于适用《人体损伤致残程度分级》有关事项的通知
● 杭州市住房保障和房产管理局发布《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》
◆重点解读
● 杜万华大法官谈《公司法》司法解释四
◆最新动态
● 全国首家互联网法院落户杭州
● 杭州等13城试点集体土地入市建房
◆风险防控
● 二手房买卖法律风险解析
◆热点评析
●最高院判决：王老吉加多宝共享红罐包装
本期编辑：李文莉
◆浙法速览
《浙江省房屋使用安全管理条例》出台
拆承重墙、破底层楼板、顶楼加盖建筑、开挖地下室……对于种种“野蛮装修”，浙江开始严肃喊停。浙江省十二届人大常委会第四十三次会议审议通过了《浙江省房屋使用安全管理条例》（以下简称《条例》）。《条例》分为8章、47条，对房屋使用安全责任、房屋使用安全防范、房屋安全鉴定、危险房屋治理与应急处置、监督管理等内容作出了具体规定，并从9月1日起施行。
《条例》对最受关注的“野蛮装修”、农（居）民自建房出租、玻璃幕墙安全检测等问题，均有明确规定。装修住宅房屋不能随心所欲，不能通过拆梁动柱等行为改变房屋结构。对于“野蛮装修”行为，《条例》规定了物业企业及县（市、区）住房城乡建设主管部门应当采取的制止手段，违法装修还有可能面临最高10万元的罚款。
《条例》还规定了农（居）民自建房出租前要做安全鉴定，《条例》实施前未依法取得建筑工程施工许可证的农（居）民自建住宅房屋已经用于《条例》规定的生产经营、公益事业或者出租，且该生产经营、公益事业活动或者出租行为延续到《条例》实施后的，应当自《条例》实施之日起6个月内委托房屋安全鉴定。对于玻璃幕墙的安全问题，《条例》规定建筑幕墙需定期安全检测，并且《条例》就玻璃幕墙的使用也进行了相关的规定。其中第十三条明确规定：“新建、改建、扩建中小学、幼儿园、托儿所、青少年宫等未成年人活动场所的房屋和养老服务用房的，禁止在二层以上部位使用玻璃建筑幕墙或者石材建筑幕墙。”
省政府常务会议通过《浙江省古树名木保护办法》
日前，省政府常务会议通过《浙江省古树名木保护办法》（以下简称《办法》），通过政府规章的形式，对我省古树名木的分级保护、普查、认定等作了规范。这不仅为进一步加强全省古树名木保护奠定了更坚实的法律基础，也对各级古树名木主管部门依法强化保护、推进生态文明和美丽浙江建设提出了新的更高的要求。这是我省首次对全省古树名木保护进行立法。
《办法》规定，我省古树名木实行三级保护，同时，根据国家要求，对分级认定程序作了明确。
（1）名木和树龄500年以上的古树实行一级保护
（2）树龄300年以上不满500年的实行二级保护
（3）树龄100年以上不满300年的实行三级保护
认定后的古树名木采取统一编号、建立图文档案和电子信息数据库，对古树名木的位置、特征、树龄、生长环境、生长情况、保护现状等信息进行动态管理，并将古树名木目录向社会公布。
对自然保护区、风景名胜区、旅游度假区，以及文物保护单位、公共绿地、公园、公路、道路等用地范围内的古树名木的养护人作了明确；对养护人不明确或者存在异议的，由古树名木所在地县(市、区)古树名木行政主管部门协调确定。同时要求县级以上古树名木行政主管部门与养护人签订养护协议，明确养护责任、养护要求、奖惩措施等事项。
2016年，省绿化与湿地委员会、省林业厅联合制定了《古树名木保护五年行动方案》，在全国率先启动实施这一行动。《办法》的出台，是继行动方案十大任务中统一标识标牌、全面资源普查、实施专项保护、推进智慧管理、建设主题公园等系列工作推进后的又一项重要工作落实。下一步，我省还将依据《办法》的有关规定，制订出台《浙江省古树名木认养办法》等相应的文件和操作细则，全面推行古树名木依法保护工作。
省高院、省司法厅发布关于适用《人体损伤致残程度分级》有关事项的通知
为更好地统一适用最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家安全部、司法部联合发布的《人体损伤致残程度分级》，浙江省高院、省司法厅出台《关于适用<人体损伤致残程度分级>有关事项的通知》，对司法鉴定标准适用问题进行规范。
一、人体损伤发生在2017年1月1日以后的人身损害赔偿案件，需要评定残疾程度，除现有法律、法规、规章等已明确规定适用其他鉴定标准的，一律适用《人体损伤致残程度分级》，不再适用浙江省高级人民法院关于执行《人体损伤残疾程度鉴定标准（试行）》（浙高法[2004]264号）。人体损伤发生在2016年12月31日以前的人身损害赔偿案件，需要评定残疾程度的，仍按原规定执行。
二、最高人民法院等上级部门对适用《人体损伤致残程度分级》作出新规定的，遵照新规定执行。
三、执行《人体损伤致残程度分级》中遇到新问题，要及时按各自系统上报浙江省高院司法鉴定处、省司法厅司法鉴定管理处。
杭州市住房保障和房产管理局发布《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》
近日，杭州市住房保障和房产管理局网站公布了《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》（以下简称《细则》）。
今年4月，相关部门曾发布《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》，提出企业自持商品房屋不得销售或转让，对外出租单次租期不得超过10年等要求。同时也明确，企业若出现重组或股权变更等涉及房屋产权转让的情况，不得改变房屋规划用途。
本次公布的《细则》，除了重申上述内容外，还对实施范围、项目设计、房源布局、预售许可等内容进行了明确和规范。
《细则》要求，企业自持商品房及其配套设施应与所在地块商品房同步设计，分期开发的项目在首期开发中须落实不低于竞投比例的自持商品房，并确保自持商品房和相应的配套基础设施、公建设施同步开工、同步交付。企业自持商品房原则上应相对集中，按幢布局。
值得一提的是，按照此前规定，企业自持房源也需纳入房屋租赁信息服务与监管平台。也就是说，企业自持房源租赁时也和其他房源一样，需进行网签、备案等工作。
此外，《细则》还明确了监管措施。针对企业自持商品房不符合租赁平台相关规定、建设进度不达标或出现“以租代售”变相出售等行为，由住保房管部门予以认定并责令整改，情节严重或拒不整改的，作为不良行为记入企业诚信档案，并由国土部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。
◆重点解读
杜万华大法官谈《公司法》司法解释四
翘首以盼中，《中华人民共和国公司法》司法解释四终于公布。8月28日上午，最高院召开新闻发布会并回答记者提问，最高院审委会专职委员杜万华、民二庭庭长贺小荣出席，新闻发言人林文学主持。以下内容为杜万华专委对规定中内容的具体说明。
为正确适用《中华人民共和国公司法》（以下简称公司法），审理好决议效力、股东知情权、利润分配权、优先购买权和股东代表诉讼等纠纷案件, 2016年12月5日最高人民法院审判委员会第1702次会议讨论原则通过了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（四）》（以下简称《解释》），并将于2017年9月1日起施行。下面，我对《解释》的制定背景、经过以及主要内容作简要介绍和说明。
一、《解释》的制定背景和经过
（一）关于制定背景
第一，制定《解释》是贯彻党中央系列部署，健全公司治理、加强股东权利保护的迫切需要。党的十八大以来，习近平总书记多次强调要加强投资者权益保护。党中央就加强投资者保护、提高公司治理水平作出了一系列重要部署。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调，要健全协调运转、有效制衡的公司法人治理结构。《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》明确要求，将股权与物权、债权、无形财产权并列保护，并强调了同股同权、同股同利等基本原则。在中国特色社会主义市场经济法律体系中，公司法是最重要的市场主体法律制度，是股东行使股东权利、参与公司治理的基本法律依据。制定《解释》，就是要贯彻党中央的一系列重要部署，提高人民法院准确适用公司法的水平，为规范公司治理、加强股权保护提供有力司法保障。
第二，制定《解释》是依法保障供给侧结构性改革的迫切需要。公司作为最主要的市场主体，无疑是改善市场供给的主力军。因此，规范公司治理结构、加强股东权利保护，促进公司稳定经营和发展壮大，对深入推进供给侧结构性改革具有基础性作用。制定《解释》，就是要加强股东权利的司法救济，依法保护投资者的积极性，就是要妥善处理股东之间、股东与公司之间等利益冲突，尽可能避免公司僵局，为实现公司治理法治化，促进公司持续稳定经营提供司法保障。
第三，制定《解释》是营造良好营商环境的迫切需要。在今年召开的中央财经领导小组第16次会议上，习近平总书记强调：“要改善投资和市场环境、加快对外开放步伐，降低市场运营成本，营造稳定公平透明、可预期的营商环境，推动我国经济持续稳定健康发展。”公司法律制度是否完善对营商环境影响十分重大，不仅影响着国内投资者的积极性，也影响着国际投资者对投资地的选择，影响着国际资本的流动。因此，长期以来，公司法成为很多国家和地区创造制度优势、广泛吸纳投资的重要依托，世界范围内的公司法律制度竞争一直存在，而且仍将持续，成为公司法生机勃勃的强大动力。《解释》发布施行后，将对提高我国公司法律制度的国际竞争力，改善投资环境起到重要作用。
第四，制定《解释》是统一适用公司法，妥善处理公司治理和股东权利纠纷的迫切需要。近年来，随着公司数量的快速增长，这两类纠纷案件逐年上升，在公司纠纷案件中占比高达60%多。一些大型公司的决议效力纠纷，甚至成为舆论焦点和热点，引发社会各界对公司法相关规定的广泛关注，被舆论称之为中国公司治理的标志性事件。与此同时，公司法适用中遇到的新情况、新问题增多；一些法律适用问题争议较大，裁判观点不一致的情况时有发生；因缺乏明确规定，一些股东权利被损害后，得不到有效的司法救济。地方各级法院和社会各界纷纷要求尽快制定相关司法解释。统一法律适用是宪法赋予最高人民法院的神圣职责，我们必须迎难而上，抓紧制定实施《解释》，解决一批各级人民法院在审理公司纠纷案件、适用公司法过程中经常遇到的疑难复杂问题。
（二）关于制定经过
对公司法的司法解释工作是一项系统工程。当代公司法通常包括三个方面的制度：投融资及其退出的法律制度、公司治理的法律制度和公司并购重组的法律制度。最高人民法院关于公司法解释工作的安排和布局基本遵循了这一体系。2005年，我国公司法修订并重新颁布后，最高人民法院随即出台《公司法司法解释（一）》，主要解决了新旧法衔接适用的问题。2008年和2011年，最高人民法院分别出台了《公司法司法解释（二）》和《公司法司法解释（三）》，主要解决了股东出资纠纷和公司解散清算纠纷案件审理中的法律适用问题，均属于投融资及其退出的法律制度范畴。
随后，以股东权利保护和公司治理为主题，我院着手起草《解释》稿，至今已历时5年多。在此过程中，我们深入地方各级法院调查研究，多次举办法学专家论证会，分别举办仲裁员和律师、上市公司、民营企业等专题座谈会，先后两次向全国人大法工委和国务院法制办等中央有关部委，以及地方各级法院征求意见，两次向全社会公开征求意见。我们收集了数百条各方面的宝贵意见，充分发扬了司法民主，凝聚了社会各界的共识和智慧。2017年3月15日《中华人民共和国民法总则》正式颁布后，我们历时近十个月，反复论证，对我院审判委员会原则通过的《解释》进行了认真梳理和校核，以确保与新法规定保持一致。
二、《解释》的主要内容
《解释》包括27条规定，涉及决议效力、股东知情权、利润分配权、优先购买权和股东代表诉讼等五个方面纠纷案件审理中的法律适用问题。
（一）完善决议效力瑕疵诉讼制度
召开股东会或者股东大会、董事会会议，就公司经营事项作出决议，是公司治理的主要方式。因此，关于决议效力的争议也是公司治理纠纷的主要类型。《解释》主要从以下三个方面，完善了决议效力瑕疵诉讼的法律适用规则：
一是确定了决议不成立之诉。对决议效力瑕疵的分类，各国立法例大致存在“二分法”与“三分法”的分野，前者包括决议无效和决议可撤销两种决议效力瑕疵，后者则在此基础上还规定了决议不成立或者决议不存在。我国公司法第二十二条规定了确认决议无效和撤销决议之诉，均系针对已经成立的决议，未涵盖决议不成立的情形。我们认为，从体系解释出发，不成立的决议当然不具有法律约束力，应是公司法的默示性规定。因此，《解释》第五条规定了决议不成立之诉，与决议无效之诉和撤销决议之诉一起，共同构成了“三分法”的格局。有观点认为，召开会议并作出决议，是公司意志的形成过程，而非公司的意思表示，因此不属于民事法律行为，不存在是否成立的问题。我们认为，《民法总则》明确将包括公司在内的法人的决议行为，规定在民事法律行为制度中，对此《解释》应当严格贯彻。
二是明确了决议效力案件的原告范围。为维护公司稳定经营和交易安全，在诉的利益原则的基础上，各国公司法对决议效力确认之诉的原告范围多有限制。我国公司法第二十二条亦就此作了适当限制。但由于该规定较为原则，司法实践中对其具体含义存在一定争议。《解释》严格贯彻公司法第二十二条的立法宗旨，在第一条规定确认决议无效或者不成立之诉的原告，包括股东、董事、监事等；在第二条规定，决议撤销之诉的原告应当在起诉时具有股东资格。
三是明确了确认决议无效或者撤销决议的法律效力。关于公司内部规定或者决议的外部效力问题，《民法总则》通过第六十一条、第八十五条等规定予以了明确，基本确立了内外有别、保护善意相对人合法利益的原则。据此，《解释》第六条明确规定，股东会或者股东大会、董事会决议被人民法院判决确认无效或者撤销的，公司依据该决议与善意相对人形成的民事法律关系不受影响。
（二）依法强化对股东法定知情权的保护
公司法第三十三条、第九十七条赋予了股东查阅、复制公司章程、决议等文件材料的权利。该权利是公司法赋予股东的固有权,属于法定知情权，是股东权利中的基础性权利，依法应当严格保护。《解释》针对适用该两条规定中遇到的争议较多的问题，作出了如下规定：
一是结合诉的利益原则，通过第七条明确了股东就公司法第三十三条、第九十七条规定享有的诉权，并规定了有限责任公司原股东享有的有限诉权。
二是结合司法实践经验，对股东查阅公司会计账簿可能有的不正当目的作了列举，明确划定了公司拒绝权的行使边界。
三是明确规定公司不得以公司章程、股东间协议等方式，实质性剥夺股东的法定知情权。公司以此为由拒绝股东行使法定知情权的，人民法院不予支持。
四是为保障股东知情权的行使，对股东聘请中介机构执业人员辅助查阅作出了规定。
五是就股东可以请求未依法履行职责的公司董事、高级管理人员赔偿损失作了规定，以防止从根本上损害股东知情权。
（三）积极探索完善对股东利润分配权的司法救济
利润分配权，是指股东有权按照出资或股份比例请求分配公司利润的权利。是否分配和如何分配公司利润，原则上属于商业判断和公司自治的范畴，人民法院一般不应介入。因此,《解释》第十四条、第十五条明确规定，股东请求公司分配利润的，应当提交载明具体分配方案的股东会或者股东大会决议；未提交的，人民法院原则上应当不予支持。但近年来，公司大股东违反同股同权原则和股东权利不得滥用原则，排挤、压榨小股东，导致公司不分配利润，损害小股东利润分配权的现象时有发生，严重破坏了公司自治。比如，公司不分配利润，但董事、高级管理人员领取过高薪酬，或者由控股股东操纵公司购买与经营无关的财物或者服务，用于其自身使用或者消费，或者隐瞒或者转移利润，等等。为此，《解释》第十五条但书规定，公司股东滥用权利，导致公司不分配利润给其他股东造成损失的，司法可以适当干预，以实现对公司自治失灵的矫正。
（四）规范股东优先购买权的行使和损害救济
有限责任公司具有较强的人合性，股东之间基于相互信任而共同投资。为此，公司法规定，股东向公司股东以外的人转让股权时，其他股东享有的在同等条件下优先购买转让股权的权利。这是股东维护其人合性利益的主要法律依据。但关于股东优先购买权的行使通知、行使方式、行使期限、损害救济等，公司法没有具体规定。
为此，《解释》一是细化了行使股东优先购买权的程序规则。比如规定转让股东应当以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，将转让股权的同等条件通知其他股东；股东优先购买权的行使期限，应当按照章程规定期限、转让股东通知期限和30日最低期限的先后顺序确定；判断“同等条件”应当考虑的主要因素，包括转让股权的数量、价格、支付方式及期限等等。
二是明确了股东优先购买权的行使边界和损害救济制度。股东优先购买权制度的立法宗旨，在于维护公司股东的人合性利益，而非保障其他股东取得转让股权。据此，《解释》第二十条规定，有限责任公司的转让股东在其他股东主张优先购买后又不同意转让的，对其他股东优先购买的主张，人民法院不予支持，亦即其他股东不具有强制缔约的权利。
同时，为了防止转让股东恶意利用该规则，损害股东优先购买权，《解释》第二十一条明确规定，转让股东未就股权转让事项征求其他股东意见，或者以欺诈、恶意串通等手段，损害其他股东优先购买权的，其他股东有权要求以实际转让的同等条件优先购买该股权。但为了维护交易秩序和公司稳定经营，《解释》对股东优先购买权被侵害后，股东行使相关权利的期限做了适当限制。
三是解决了关于损害股东优先购买权的股权转让合同效力的实践争议。我们认为，对此类合同的效力，公司法并无特别规定，不应仅仅因为损害股东优先购买权认定合同无效、撤销合同，而应当严格依照合同法规定进行认定。正是基于此类合同原则上有效，因此人民法院支持其他股东行使优先购买权的，
（五）完善股东代表诉讼机制
一是明确公司法第一百五十一条涉及两类不同诉讼。司法实践中，对公司法第一百五十一条第一款规定的诉讼类型，以及公司的诉讼地位存在不同认识。我们认为，公司董事会或者执行董事、监事会或者监事系公司机关，其履行法定职责代表公司提起的诉讼，应当是公司直接诉讼，应列公司为原告。《解释》第二十三条对此予以了明确。
二是完善了股东代表诉讼机制。公司法第一百五十一条第二款、第三款规定了股东代表诉讼，但对于股东代表诉讼中的当事人地位、胜诉利益的归属、诉讼费用的负担等问题，没有规定具体的操作规则。《解释》第二十四、第二十五、第二十六条分别就这三个方面的问题作出了规定。
在当前的经济形势下，《解释》的公布实施，对于维护股东权利，协调股东与公司的关系，推动公司法人治理机制的进一步完善，营造良好的营商环境，响应“大众创业、万众创新”号召有着积极意义。在今后的工作中，我们还将深入调查研究，及时发现和解决审判实际中存在的各种问题，为司法审判更好地服务于党和国家的工作大局而努力奋斗。
◆最新动态
全国首家互联网法院落户杭州
8月18日，全国首家互联网法院——杭州互联网法院正式揭牌成立。杭州互联网法院探索用互联网方式审理互联网案件。当事人足不出户，点击“杭州互联网法院诉讼平台”（www.netcourt.gov.cn），杭州互联网法院就能提供“网购”般便利的诉讼服务，起诉、立案、送达、举证、开庭、裁判，每个环节全流程在线，诉讼参与人的任何步骤即时连续记录留痕，当事人“零在途时间”“零差旅费用支出”完成诉讼。
互联网法院为何落户杭州？
“在杭州点击鼠标，联通的是整个世界。”近年来，杭州不断厚植中国电子商务之都和国际商贸中心优势，在大力发展信息经济方面取得了明显成效。“全国首家互联网法院落户杭州是应运而生。”杭州中院副院长邵景腾说。
目前，杭州的信息经济对地区生产总值增长贡献率超过50%，已经成为经济增长的新引擎。阿里巴巴、网易、海康威视等互联网龙头企业蓬勃发展。杭州网站数量、B2B、B2C、C2C、第三方支付均居全国首位，云计算、大数据、移动支付、智慧物流等领域产业发展位居世界先进水平。
2014年底，杭州中院就成立了电子商务诉讼指导中心，探索解决涉网案件中出现的新法律问题，开发运营网上法庭平台，指导开展网上诉讼。2015年4月，浙江省高院确定由西湖、滨江、余杭三家基层法院和杭州中院作为电子商务网上法庭试点法院，至2017年5月1日，杭州的电子商务网上法庭已处理案件2万余件，为互联网法院的设立积累了实践经验。
设立互联网法院有何意义？
浙江高院副院长朱深远说，网络已成为人类生活的第二空间，正在改变人们的生产生活方式，也正在刷新法律的概念、司法实践和公众对法院服务的要求。互联网的虚拟性、跨地域、在线化和去中心性等特征，对现有的法律理论和司法制度产生了巨大的挑战，当事人运用传统司法规则、诉讼方式解决纠纷成本高、流程长，法院需要为公众提供更为高效便捷的在线解决通道。
“互联网时代的纠纷，当事人各方跨越时空而存在，案件管辖弱化了住所、纠纷所在地等地域因素。”中国政法大学副校长于志刚说，这使得管辖权异议升级为几乎所有案件都要经历的标准程序，耗费诉讼参与人、法官的心神和精力。建设专门的涉网案件专业法院，可以降低诉讼差旅费消耗等成本，有利于法官投入专业力量钻研互联网案件，提高网络案件的审判质量。
杭州互联网法院有哪些职能？
朱深远介绍，杭州互联网法院将在线解决纠纷、解决在线纠纷，为维护网络安全、化解涉网纠纷、促进互联网和经济社会深度融合提供司法保障。
——作为互联网时代司法为民的“新载体”，将探索设计一整套适应互联网模式的司法规则和诉讼流程，帮助老百姓低成本、高效率地解决发生在互联网上的新型纠纷；
——作为互联网诉讼规则探索的“试验田”，对网络平台制定自治性规则进行规范化指引，整合、创设适应互联网发展的诉讼规则，防范化解网上各类交易的法律风险，净化网络空间，降低网上维权成本；
——作为互联网审理机制变革的“先行者”，对现有诉讼进行全流程再造，制定一套标准化、结构化的新型互联网审判方式，包括诉讼规程、庭审规范、当事人操作指南等，为全国法院互联网审判提供可复制、可推广的经验；
——作为互联网空间依法治理的“孵化器”，以司法裁判的方式划定互联网活动的底线、边界，从而实现对网络空间的法治化治理，并推动互联网法律法规的完善。
——作为互联网纠纷多元化解的“主导者”，将探索建立涉网纠纷“一站式”解决机制，整合仲裁、调解、行政机关等其他组织的法律服务资源，促成全社会形成在线纠纷多元化解的生态环境。
杭州等13城试点集体土地入市建房
继九部门启动12个城市租赁改革试点后，国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。业内人士分析认为，多部门围绕租住房改革密集出台政策，释放出重要信号，表示出中央加大房地产改革的决心。本次选择的13个试点城市基本囊括本轮房价上涨较快城市，对需求侧的把握极为精准。
据住建部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代，与新市民旺盛的住房租赁需求相比，我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。
在房价、租金居高不下的大中城市，土地、房源供应长期紧张，导致这一现状的原因有很多，现行的土地管理制度是重要因素之一。在土地市场引入招拍挂制度后，我国土地制度“城乡二元”结构不断加剧。一方面，热点一二线城市宅地供应异常紧缺，土拍竞争愈加激烈，地价飙升，地王频现；另一方面，农村土地不能直接转化为城市住房用地，在耕地红线的高压线下，大城市国有土地总量已经触顶，唯有集体建设用地入市，才能在缓解城市供地压力的同时，盘活农村最大一笔资产。
事实上，为增加保障性租赁住房的供应，2012年1月，国土资源部批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房首批试点城市。北京陆续启动海淀区唐家岭、朝阳区平房乡、昌平区北七家镇等5个试点项目。作为集体建设用地进行租赁住房建设首批试点城市，几年来北京、上海项目效果良好，增加了住宅用地来源和租赁住房供给，拓宽了集体经济组织和农民增收渠道。
13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，意味着未来将有一大批低成本土地入市，这对于抑制高房价、高租金或产生一定作用。
◆风险防控
二手房买卖法律风险解析
随着近年房价大幅上涨，房子成为家庭中最大财产的同时，也催生了二手房买卖中的一系列纠纷。现在就二手房买卖中涉及的法律风险及对策进行梳理。
问题一：遇到银行政策调整，买家无法及时支付房屋尾款怎么办?
法律意见：由于银行政策调整、买家个人征信原因导致的延迟放款，从而买家无法按合同约定支付房屋尾款，这种情况是很常见的。出现这种情况的时候，买家也是要向卖家承担违约责任的。因此买家必须要对个人征信和银行政策有及时的了解。
问题二：卖家逾期交房怎么办?
法律意见：除了一些特别的事由，比如买家未付清尾款等原因，卖家都必须遵照合同约定及时移交房屋给买家，若卖家逾期腾房，那么买家可以据合同约定向卖家主张违约责任，或者向卖家主张因为逾期交房增加的租房费用赔偿。
问题三：卖家逾期不履行过户手续怎么办?
法律意见：在房价迅速蹿升的特别时期，一些卖家会不惜违约，通过拖延过户时间，不配合办理过户手续等方式意图破坏原来的买卖合同，达到毁约的目的。遇到这种情况，买家可以及时起诉对方，同时对房屋申请财产保全等。
问题四：遇上黑中介或者责任心差的房屋中介怎么办?
法律意见：中介机构和人员素质良莠不齐是这个行业的普遍现象，由于中介的原因导致的买卖双方无法顺利进行，甚至对簿公堂的事情屡见不鲜。当出现这种情况，买卖双方除了不再依照居间合同交付中介费用之外，还可以向房屋中介公司主张赔偿责任。
问题五：房屋质量有问题怎么办?
法律意见：这个问题主要有三种情况，第一，如果签订房屋买卖合同时，卖家已经明确如实告知买家房子的质量情况，买家据此得到优惠价格，房子过户后，买家又以此对卖家主张赔偿责任的，那卖家可不承担责任;第二，如果是卖家故意隐瞒房屋的真实情况，那么买家可以向卖方主张违约责任或者赔偿责任;第三，卖家已经把房屋真实情况告知中介，但中介基于促成交易的考虑而没有如实告知买家的，那么买家可以向房屋中介公司主张赔偿责任。
问题六：房屋过户后，发现卖家户口没有迁移怎么办?
法律意见：房子往往和学位以及福利挂钩，如果出现卖家没有迁移户口或者不肯迁移户口的情况，除了要催促卖家及时迁移户口之外，最好的方法还是在签订合同前明确户口的迁移情况，并且把户口迁移违约责任写在合同里。
问题七：定金问题产生争议怎么办?
法律意见：二手房买卖中，定金纠纷应该属于最常见的问题了。按照定金合同的性质，定金又可以分为立约定金、违约定金等，所以定金的性质要看合同内容的具体约定。如果只是由中介机构出具“定金收条”，而没有明确具体的内容，那么双方就很容易对这笔“定金”的性质产生争议。所以，具体明确的约定，是避免定金争议最好的方法。
问题八：房价突然大涨，卖家宁可毁约不要定金怎么办?
法律意见：在签订正式合同之前，买家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。遇见卖家这种情况，如果只是要求卖家双倍返还定金是无法弥补买家的损失的，这个时候买家可以向法院请求继续履行买卖合同，或者请求卖家赔偿房屋上涨的差额赔偿。
问题九：买卖双方为了避税而订立“阴阳合同”，后来卖家主张买卖合同无效怎么办?
法律意见：为了避税而订立“阴阳合同”这是违反行政法规的，但是并不必然导致房屋买卖合同无效，卖家看到房价大涨，就据此认为合同无效的主张是不成立的。《合同法》第五十六条规定合同部分无效的，不影响其它部分的效力的，其它部分仍然有效。一旦能够确定真实的合同交易价格，并且是双方的真实意愿，那么房屋买卖合同就是有效的。
问题十：交了诚意金(意向金)，如果不想买房了怎么办?
法律意见：主要分两种情况，第一，买家向中介公司交付意向金时，中介公司没有要求买方签订《定金合同》，而仅仅是出示诚意金收据，那么这个时候的诚意金就相当于“订金”，只要最后没能订立买卖合同，诚意金都应当返还；第二，如果中介公司在《定金合同》中明确约定：“一旦卖家同意买家的条件，并且收取诚意金后，诚意金就转变为定金。”如果有这样的约定，那么这时候的诚意金就相当于“定金”，买家没有正当的理由拒绝签订合同的时候，买家是不能要求返还的。
◆热点评析
最高院判决：王老吉加多宝共享红罐包装
王老吉与加多宝之间的“红罐包装之争”终于有结果了。2017年8月16日，最高人民法院在第一法庭对上诉人广东加多宝饮料食品有限公司（简称加多宝公司）与被上诉人广州王老吉大健康产业有限公司（简称大健康公司）、广州医药集团有限公司（简称广药集团）擅自使用知名商品特有包装装潢纠纷上诉两案进行了公开宣判。最高人民法院终审判决认为，广药集团与加多宝公司对涉案“红罐王老吉凉茶”包装装潢权益的形成均作出了重要贡献，双方可在不损害他人合法利益的前提下，共同享有“红罐王老吉凉茶”包装装潢的权益。
2012年7月6日，广药集团与加多宝公司于同日分别向法院提起诉讼，均主张享有“红罐王老吉凉茶”知名商品特有包装装潢的权益，并据此诉指对方生产销售的红罐凉茶商品的包装装潢构成侵权。广东省高级人民法院一审认为，“红罐王老吉凉茶”包装装潢的权益享有者应为广药集团，大健康公司经广药集团授权生产销售的红罐凉茶不构成侵权。由于加多宝公司不享有涉案包装装潢权益，故其生产销售的一面“王老吉”、一面“加多宝”和两面“加多宝”的红罐凉茶均构成侵权。一审法院遂判令加多宝公司停止侵权行为，刊登声明消除影响，并赔偿广药集团经济损失1.5亿元及合理维权费用26万余元。
加多宝公司不服两案一审判决，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院终审判决认为，本案中的知名商品为“红罐王老吉凉茶”，在红罐王老吉凉茶产品的罐体上包括“黄色王老吉文字、红色底色等色彩、图案及其排列组合等组成部分在内的整体内容”，为知名商品的特有包装装潢。广药集团与加多宝公司均主张对红罐王老吉凉茶的特有包装装潢享有权益，具体而言，作为“王老吉”注册商标的权利人，广药集团认为，因“王老吉”商标是包装装潢不可分割的组成部分，并发挥了指示商品来源的显著识别作用，消费者当然会认为红罐王老吉凉茶来源于“王老吉”商标的权利人，而配方、口味并不会影响消费者对商品的识别和判断。作为红罐王老吉凉茶曾经的实际经营者，加多宝公司认为，包装装潢权益与“王老吉”商标权的归属问题各自独立，互不影响。消费者喜爱的是由加多宝公司生产并选用特定配方的红罐王老吉凉茶，本案包装装潢由加多宝公司使用并与前述商品紧密结合，包装装潢的相关权益应归属于加多宝公司。
最高人民法院对此认为，结合红罐王老吉凉茶的历史发展过程、双方的合作背景、消费者的认知及公平原则的考量，因广药集团及其前身、加多宝公司及其关联企业，均对涉案包装装潢权益的形成、发展和商誉建树，各自发挥了积极的作用，将涉案包装装潢权益完全判归一方所有，均会导致显失公平的结果，并可能损及社会公众利益。因此，涉案知名商品特有包装装潢权益，在遵循诚实信用原则和尊重消费者认知并不损害他人合法权益的前提下，可由广药集团与加多宝公司共同享有。在此基础上，广药集团所称加多宝公司生产销售的红罐凉茶商品，以及加多宝公司所称大健康公司根据广药集团授权生产销售的红罐凉茶商品构成擅自使用他人知名商品特有包装装潢权益的主张，均不能成立，对广药集团及加多宝公司的诉讼请求均予以驳回。最高人民法院还在终审判决中指出，知识产权制度在于保障和激励创新。劳动者以诚实劳动、诚信经营的方式创造和积累社会财富的行为，应当为法律所保护。知识产权司法保护应当以维护有序规范、公平竞争、充满活力的市场环境为己任，并为社会公众提供明确的法律预期。知识产权纠纷常产生于复杂的历史与现实背景之下，权益的分割和利益的平衡往往交织在一起。对这类纠纷的处理，需要我们充分考量和尊重纠纷形成的历史成因、使用现状、消费者的认知等多种因素，以维护诚实信用并尊重客观现实为基本原则，严格遵循法律的指引，公平合理地解决纠纷。最高人民法院正是基于上述立场和基本原则，确认双方在不损害他人合法利益的前提下，可以共同享有涉案知名商品特有包装装潢权益。广药集团与加多宝公司，均曾为“王老吉”品牌商誉的积累，作出了积极的贡献。在有效提升企业知名度的同时，也获得了巨大的市场利益。但在“王老吉”商标许可使用关系终止后，双方所涉知识产权纠纷不断、涉诉金额巨大，引发了社会公众的一些关切与担忧，还有可能损及企业的社会评价。对此，双方应本着相互谅解、合理避让的精神，善意履行判决，秉持企业应有的社会责任，珍视经营成果，尊重消费者信赖，以诚实、守信、规范的市场行为，为民族品牌做大做强，为消费者提供更加优质的产品而努力。
近几年来，加多宝与王老吉两家凉茶企业开展无数场官司大战，包括商标之争、红罐之争、广告语之争等。可见，加多宝和王老吉相爱相杀好多年，在此过程中，王老吉几乎可以说是获得了压倒性的胜利。而本次最高人民法院的终审宣判，首次判决双方可以共同享有涉案知名商品特有包装装潢权益。